Kelder onder bestaande woning

Ja, een kelder onder een bestaande woning is in veel situaties mogelijk. Maar niet iedere woning is geschikt. De haalbaarheid hangt vooral af van de fundering, de grondsoort, de grondwaterstand, de beschikbare werkruimte en de gewenste kelderdiepte.

Bij een vrijstaande woning met voldoende ruimte rondom is er vaak meer mogelijk dan bij een rijwoning in een smalle straat. Een woning op zandgrond is meestal eenvoudiger dan een woning op veen of slappe klei. Ook maakt het uit of de woning op staal staat, op palen staat of al funderingsproblemen heeft.

Wij beginnen daarom niet met graven, maar met beoordelen. Eerst willen we weten hoe de woning is opgebouwd, waar de draagmuren zitten, hoe de fundering loopt en wat de bodem doet. Soms is een sondering, constructieberekening of funderingsonderzoek nodig. In de interne kelderanalyse wordt dit ook als belangrijk punt genoemd: bij een kelderproject bepalen bodem, grondwater, fundering en bereikbaarheid voor een groot deel of het project veilig en betaalbaar kan worden uitgevoerd.

Schematische weergave van veen kelder onder een bestaand huis. Het grondwater moet weggehouden worden door middel van bemaling en er moet telkens een ander onderdeel van de kelder waterdicht worden toegevoegd. Daarnaast moet de fundering ook ondersteund worden en moet de kelder vastgemaakt worden aan de fundering van het huis. Anders gaat de kelder drijven.

Waarom een kelder onder bestaande woning duurder is

Een kelder onder een bestaande woning is meestal duurder dan een kelder bij nieuwbouw. Dat komt niet doordat beton ineens veel duurder wordt. Het komt vooral doordat de uitvoering veel ingewikkelder is.

Bij nieuwbouw of een aanbouw kun je de kelder vaak meenemen voordat de woning erboven staat. De bouwplaats is open. De kraan kan erbij. De fundering kan direct goed worden ontworpen. Bij een prefab kelder kan de kelderbak in één keer worden geplaatst. Dat scheelt tijd en risico.

Bij een bestaande woning is dat anders. De woning moet tijdens het werk blijven staan. Dat betekent dat delen van de constructie tijdelijk moeten worden ondersteund. De vloer moet vaak open. Grond moet onder of naast de woning worden verwijderd. Er is minder ruimte voor machines. Leidingen moeten worden verlegd. De fundering moet mogelijk worden aangepast of verdiept.

Daarom zit de prijs niet alleen in de kelder zelf. De kosten zitten juist in het vooronderzoek, constructiewerk, stutwerk, funderingsaanpassingen, grondafvoer, bemaling, waterdichting, bereikbaarheid en afwerking.

Kosten kelder onder bestaande woning

Onderstaande bedragen zijn indicatief. Ze zijn bedoeld om een eerste gevoel bij de investering te geven. Voor een echte prijs is altijd een opname en technische beoordeling nodig.

Bij concurrenten kunt u verschillende lage prijzen zien, zoals circa €20.000 of €30.000 voor eenvoudige situaties. Vaak is dit puur voor het materiaal alleen. De voorbereiding, zoals damwanden, bemaling, vergunningen etc. zitten hier nog niet in verwerkt. In de praktijk vinden wij het belangrijk om hier voorzichtig mee te zijn. Bij een bestaande woning ontstaan juist vaak extra kosten door fundering, sloopwerk, stutwerk, grondwater, bereikbaarheid en afwerking. Een te lage richtprijs geeft dan een verkeerd beeld.

Waarom prefab meestal niet kan onder een bestaand huis

Een prefab kelder is een complete betonnen kelderbak die met een zware kraan wordt geplaatst. Dat werkt goed bij nieuwbouw, onder een aanbouw of in een tuin, omdat er ruimte is om te graven en de kelder in te hijsen. Bij prefab wordt eerst de fundering gemaakt, daarna het gat gegraven en vervolgens de kelder met een kraan geplaatst en vastgezet aan de fundering. Kijk voor het algemene plaatje op de pagina over kelder bouwen.

Onder een bestaande woning is dat meestal niet haalbaar. De woning staat in de weg. Je kunt een complete kelderbak niet zomaar onder het huis schuiven. Ook is er vaak geen ruimte voor een grote kraan of vrachtwagen dicht genoeg bij de plek waar de kelder moet komen.

Daarom wordt een kelder onder een bestaande woning meestal anders gemaakt. Vaak gaat het om onderkelderen in fases, uitgraven van de bestaande kruipruimte, aanpassen van de fundering of een in het werk gestorte kelderconstructie. Dat vraagt meer arbeid op locatie en meer constructieve voorbereiding.

In het werk gestort bij bestaande woningen

Bij een in het werk gestorte kelder wordt de kelder op locatie gemaakt. Dit kan beter passen bij een bestaande woning, omdat er meer vormvrijheid is en omdat de kelder in fases kan worden opgebouwd. Dat is vooral handig wanneer de ruimte beperkt is of wanneer de kelder precies moet aansluiten op de bestaande fundering.

Het nadeel is dat deze methode vaak langer duurt. Er moet worden uitgegraven, ondersteund, bekist, gewapend en gestort. Ook moet het beton voldoende uitharden. Bij veel grondwater is bemaling nodig. Die bemaling kan bij een in het werk gestorte kelder langer nodig zijn dan bij prefab, omdat de constructie stap voor stap wordt gemaakt. In de interne analyse wordt in het werk storten daarom omschreven als een methode met meer vormvrijheid, maar ook met langere bouwtijd, meer specialistisch betonwerk en vaak langere bemaling.

Kruipruimte uitgraven tot kelder

Sommige woningen hebben al een kruipruimte. Dan lijkt het logisch om die uit te graven tot kelder. In de praktijk is dat niet altijd eenvoudig. Een kruipruimte is meestal niet ontworpen als verblijfsruimte. De fundering, hoogte, ventilatie, vochtbelasting en vloeropbouw zijn daar vaak niet op berekend.

Bij het uitgraven van een kruipruimte moet de fundering veilig blijven staan. Soms moet de fundering worden ondermetseld, verdiept of op een andere manier worden ondersteund. Ook moet worden gekeken naar grondwater en gronddruk. Als er te diep wordt gegraven zonder goede maatregelen, kan dat gevaarlijk zijn voor de woning.

Een kruipruimte uitgraven tot kelder kan dus interessant zijn, maar alleen na een technische beoordeling.

Fundering aanpassen voor een kelder

De fundering is vaak het belangrijkste onderdeel van een kelder onder een bestaande woning. De woning rust op de bestaande fundering. Als we daaronder of daarnaast gaan graven, verandert de belasting en de ondersteuning.

Bij sommige woningen moet de fundering tijdelijk worden gestut. Bij andere woningen moeten delen van de fundering worden verdiept. Soms zijn aanvullende palen, betonbalken of constructieve voorzieningen nodig. Dat wordt bepaald door een constructeur.

Dit is ook de reden waarom een kelder onder een bestaande woning niet geschikt is als doe-het-zelfproject. Het gaat niet alleen om grond verwijderen. Het gaat om werken aan of onder de draagconstructie van de woning.

Grondwater en bemaling

Grondwater speelt bij kelderbouw altijd een grote rol. Een kelder ligt onder de grond en kan te maken krijgen met opwaartse druk. In de praktijk wordt vaak gezegd dat een kelder in grondwater werkt als een boot. Als de kelder niet zwaar genoeg is of niet goed is gekoppeld aan de fundering, kan opdrijven een risico zijn.

Bij een bestaande woning is dit extra belangrijk. Je wilt niet dat de bouwput instabiel wordt of dat grondwater problemen veroorzaakt onder de woning. Soms is tijdelijke bemaling nodig. In andere situaties moeten damwanden, grondkeringen of andere maatregelen worden toegepast.

Bemaling kan ook gevolgen hebben voor de omgeving. Denk aan zettingen, invloed op naastgelegen woningen of eisen van gemeente en waterschap. Daarom bekijken wij dit altijd vooraf.

Nadelen van een kelder onder bestaande woning

Een kelder onder een bestaande woning levert veel extra ruimte op, maar er zijn duidelijke nadelen. De werkzaamheden zijn ingrijpend. De begane grond moet vaak deels of helemaal worden vrijgemaakt. Er is overlast door hakken, graven, betonwerk, stof, geluid en transport. De bouwtijd is langer dan bij een prefab kelder bij nieuwbouw.

Ook is de prijs minder voorspelbaar. Bij bestaande woningen kom je soms verrassingen tegen. Denk aan oude funderingen, onverwachte leidingen, slappe grond, hoge grondwaterstand of beperkte toegang. Daarnaast kan de afwerking duurder worden wanneer de kelder als woonruimte, kantoor of speelkamer gebruikt gaat worden. Dan zijn isolatie, ventilatie, verwarming, elektra, daglicht en vluchtveiligheid belangrijk.

Een ander nadeel is dat niet elke woning geschikt is. Soms kan het technisch wel, maar is de investering zo hoog dat een aanbouw, opbouw of kelder onder een nieuwe aanbouw verstandiger is.

Is een kelder onder elk bestaand huis mogelijk?

Nee, niet overal. Een kelder onder een bestaande woning is afhankelijk van de situatie. Bij sommige woningen is het goed uitvoerbaar. Bij andere woningen is het technisch te risicovol, te duur of praktisch niet logisch.

Een woning in een dichtbebouwde straat kan lastig bereikbaar zijn. Een woning op slappe veengrond vraagt extra maatregelen. Een woning met funderingsproblemen moet eerst constructief worden beoordeeld. Ook een hoge grondwaterstand kan het project duurder en ingewikkelder maken.

Wij zeggen daarom niet: “het kan altijd”. Wij zeggen: “het moet eerst goed onderzocht worden”. Dat is eerlijker en voorkomt teleurstelling.

Vergunning voor kelder onder bestaande woning

Voor een kelder onder een bestaande woning is vaak een omgevingsvergunning nodig, zeker wanneer er constructieve wijzigingen plaatsvinden of wanneer de kelder als verblijfsruimte wordt gebruikt. De exacte regels verschillen per gemeente, bestemmingsplan en situatie.

Ook kan de functie van de kelder invloed hebben. Een technische ruimte of bergruimte wordt anders beoordeeld dan een slaapkamer, kantoor of zelfstandige woonruimte. Bij een zichtbare kelder, koekoek, lichtstraat of souterrain kunnen ook welstand en daglichttoetreding meespelen.

Daarom nemen wij vergunning en constructieve beoordeling vroeg mee in het traject. Zo weet u vooraf beter waar u aan toe bent.

Bouwtijd en overlast

De bouwtijd hangt sterk af van de omvang en complexiteit. Een eenvoudige kelder onder een aanbouw of nieuwbouwsituatie kan relatief overzichtelijk worden gepland. Een kelder onder een bestaande woning duurt meestal langer.

U moet rekening houden met vooronderzoek, constructieberekeningen, vergunning, voorbereiding, sloopwerk, stutwerk, grondwerk, betonwerk, waterdichting, installaties en afwerking. Bij complexe projecten kan het traject maanden duren. Dat betekent dat de woning tijdelijk minder goed bruikbaar kan zijn.

Vooral de begane grond is vaak de plek waar de meeste overlast ontstaat. De vloer moet open, er moet grond worden afgevoerd en er moet veilig gewerkt kunnen worden. Daarom bespreken wij vooraf wat dit betekent voor wonen tijdens de werkzaamheden.

Wanneer is een kelder onder bestaande woning verstandig?

Een kelder onder een bestaande woning is vooral interessant wanneer u veel extra ruimte nodig heeft, maar bovengronds weinig kunt of wilt uitbreiden. Denk aan een kantoor aan huis, speelkamer, fitnessruimte, technische ruimte, opslagruimte, wijnkelder of extra leefruimte.

Het kan ook interessant zijn bij woningen op dure locaties waar extra vierkante meters veel waarde toevoegen. Een kelder maakt extra ruimte mogelijk zonder dat het bouwvolume boven de grond sterk verandert.

Het is minder verstandig wanneer de woning technisch zwak is, de fundering onzeker is, de grondwaterstand extreem ongunstig is of het budget te krap is voor een veilige uitvoering.

Alternatieven voor onderkelderen

Soms is een kelder onder de bestaande woning niet de beste keuze. Dan kijken wij naar alternatieven. Een kelder onder een nieuwe aanbouw kan bijvoorbeeld eenvoudiger zijn, omdat de kelder kan worden gemaakt voordat de aanbouw erop komt. Ook een prefab kelder in de tuin of onder een tuinhuis kan interessant zijn.

Een andere mogelijkheid is een uitbouw, opbouw of herindeling van bestaande ruimtes. Het beste alternatief hangt af van uw woning, kavel, budget en gewenste gebruik.

Bij Aannemer Gigant denken wij hierin praktisch mee. Niet elke wens hoeft per se onder de bestaande woning opgelost te worden. Soms levert een andere oplossing meer ruimte op voor minder risico.

Hoe Aannemer Gigant dit aanpakt

Bij Aannemer Gigant starten wij met de vraag: wat wilt u met de kelder bereiken? Daarna kijken we naar de woning. We beoordelen fundering, bereikbaarheid, grondwater, constructie, vergunning en kosten. Pas daarna adviseren wij of een kelder onder de bestaande woning logisch is.

Als het project kansrijk is, werken we toe naar een plan met constructieve beoordeling, planning, bouwmethode en prijsindicatie. Als het niet verstandig is, zeggen we dat ook. Een kelder is een investering die u meestal maar één keer doet. Dan moet de basis kloppen.